Современная складская недвижимость

Просмотров: 1293Комментарии: 0
Земля и недвижимость

На современном рынке наиболее интенсивно развивается жилая и складская недвижимость. Причём наблюдается интенсивное развитие как внутреннего, так и внешнего наполнения. Так в случае жилой недвижимости можно сказать, что происходит постепенная эволюция жилья от хрущёвок к суперсовременному пентхаусу. Что касается складской недвижимости, то здесь наблюдается явный революционный скачок от обычных сараев с амбарными замками до интермодального склада, оснащённого современными электронными устройствами и разветвлённой инфраструктурой. 

В качестве примера можно привести технологический комплекс «Томилино», расположенного на территории 140 гектаров на расстоянии всего лишь 6 километров от МКАД. Въезд на территорию комплекса можно осуществлять со стороны Рязанского и Новорязанского шоссе через шесть специально оборудованных КПП. Уже к 2010 году общая площадь комплекса составит более 500 тысяч кв.м, куда будут входить офисные, складские и производственные здания.

Не склады, а хабы

Многие слышали термин «интермодальные склады», но далеко не каждый представляет себе, что же это такое. Оказывается под этим термином следует понимать помещения класса А, обладающие повышенной комфортностью. Эту самую повышенную комфортность должно обеспечивать подведение к комплексу транспортных путей. Около складов должны присутствовать как минимум железнодорожная ветка и несколько удобных подъездов к автомобильной трассе. Последние должны связывать логистическую структуру с контейнерными хранилищами и портовыми сооружениями. Идеальным же вариантом будет расположение складского комплекса в непосредственной близости от аэропорта. Кроме того, к классу интермодальных относят склады, минимальная площадь которых должна превышать 50-60 тыс. кв. м.

По оценке специалистов, на данный момент в пределах Москвы вышеописанным требованиям отвечает лишь 35-38% имеющихся складских комплексов.

Интермодальные складские хабы полноценного формата, сопоставимые с западными прототипами, активно развивают в рамках сетевых проектов ведущие девелоперы складской и производственной недвижимости.

Цель создателей российских складских комплексов — выйти на уровень европейских и общемировых стандартов, однако пока лишь немногие могут похвастаться наличием разноплановых транспортных артерий.

Западные аналогии

В то же время западные складские комплексы выглядят куда более внушительно. Отличным примером может стать логистический центр Чивитавекья в Италии, занимающий площадь более 50 га. Комплекс сооружен в двух километрах от одноименного порта, в полутора от автострады и в 65 км от римского аэропорта Фьюмичино. В его состав входят автотранспортный и интермодальный терминалы, таможенно-складские помещения, предприятия автотранспортного обслуживания, магазины, отель, почтовое отделение, банк, предприятия общественного питания.

Интермодальные склады, как отмечают специалисты, существуют в каждом международном аэропорту: в Гонконге, Нью-Йорке, Токио, Лондоне. В Дубае, например, сейчас проектируют комплекс Dubai Logistics City.

Площади особой цены

Востребованность подобного типа недвижимости в Московском регионе, который уже много лет испытывает дефицит качественных складских комплексов, вполне очевидна. Дополнительные удобства гарантировали бы проекту большой успех, высокий спрос и приличную доходность — от 13 до 15% годовых.

Основными арендаторами подобных площадей (более 73%) являются логистические операторы. Кроме того, в них высоко заинтересованы компании сектора товаров повседневного спроса, фармацевтические фирмы, контейнерные перевозчики. Весьма необходимы они будут и поставщикам одежды, обуви, бытовой техники.

Выходит, что всех, кто привозит продукцию из других стран или областей для дальнейшего распространения по регионам страны, можно считать потенциальными пользователями логистических комплексов.

Стоимость аренды складского помещения зависит в основном от уровня инфраструктуры и тех услуг, которые предоставляют в его пределах. Впрочем, наличие всех транспортных коммуникаций — железнодорожной ветки, аэропорта или морского (речного) порта далеко не всегда влияет на ставку. Она в таком комплексе, как правило, сопоставима с рыночными ценами. Эти показатели в основном влияют на возможность заключения долгосрочных договоров аренды, что, безусловно, является преимуществом в конкурентной борьбе. Кроме того, владелец интермодального склада с развитой инфраструктурой может рассчитывать на одного клиента на всю его складскую сеть.

Исследователи рынка московской коммерческой недвижимости говорят, что на данный момент стоимость аренды складских комплексов может быть несколько преувеличена (до 5%), но это несущественно. К тому же в таких комплексах площади занимают в основном крупные логистические компании, вполне способные арендовать 30–50 тыс. кв. м.