Выбор инструментов финансирования строительства

Просмотров: 1606Комментарии: 0
Земля и недвижимость

Коммерческая недвижимость всегда была и будет наиболее привлекательной для инвестирования. Вместе с развитием рынка совершенствуются и способы оценки эффективности вложения, и финансовые инструменты.

Виды инструментов инвестирования в строительство

Профессионалы выделяют несколько самых популярных видов инвестирования:

  • создание совместного предприятия (СП);
  • форвардное инвестирование;
  • мезонинное инвестирование;
  • долговое инвестирование;
  • проектное инвестирование;
  • инвестиционная продажа.

Однако, большинство сделок на современном рынке коммерческой недвижимости в России обеспечивается за счет создания совместного предприятия, либо при помощи проектного финансирования.

Проектное финансирование – это целевое кредитование бизнеса, которое, как правило, обеспечивается частично залогом акций заемщика, земли или прав аренды на землю, а также участием инвестора в уставном капитале заемщика.

К особенностям этой модели финансирования строительства коммерческой недвижимости можно отнести выделение проекта из структуры компании и весьма высокие ставки по кредиту. Отметим также, что данное финансирование погашается только за счет средств, генерируемых активами в рамках конкретного проекта. При использовании проектного финансирования банки выдвигают различные условия, выполнение которых должно гарантировать возвращение кредита вовремя. Среди этих условий могут быть следующие: наличие земельного участка в собственности компании (долгосрочной аренде), наличие от 20% собственных средств на реализацию проекта, перевод счетов кредитуемой компании на баланс банка, страхование объектов залога и погашение процентов по кредиту за счет средств инвестора или выручки проекта.

В такой ситуации сроки досконального рассмотрения заявки и принятия окончательного решения могут растягиваться от 3 до 6 месяцев. Кроме того, про получении проектного финансирования важную роль играет уже сложившаяся репутация девелопера, портфель ранее реализованных им проектов, своевременная подготовка документов, разрешение на строительство, наличие долгосрочной аренды на землю, профессионально разработанный бизнес-план, наличие договоров якорной аренды и масса других объективных показателей. Среди плюсов данного инструмента специалисты выделяют финансирование на раннем этапе, облегчение получения банковского финансирования и совместное несение рисков.

В качестве примеров проектного финансирования можно привести реализацию московского ТЦ «Европарк», ТРЦ «Парк Хаус» (Самара, Тольятти), калининградской «Меги», ТРЦ «Красная Площадь» в Краснодаре.

Совместное партнерство

На рынке современной коммерческой недвижимости всё более популярным становится создание совместных предприятий (СП). Более того, СП чаще всего создаются девелоперами из России и западных стран.

Примером здесь может служить СП Российской девелоперской компании ГК «Авалон» и западного инвестиционного фонда Raven Russia для реализации в крупных российских городах сети логистических складов класса А Megalogix. Данным СП планируется построить складскую сетку общей площадью порядка 1,5 млн кв.м., на создание которой будет затрачено $1,2 млрд.

Как несложно догадаться, отечественный девелопер предоставляет зарубежному земельный участок, а тот со своей стороны финансирует проект. Земельный участок как раз и является вкладом в совместный акционерный капитал.

Возможен также вариант вхождения в СП не двух, а трёх, а иногда и больше совладельцев, один из которых предоставляет земельный участок, другой – финансирует реализацию проекта, а третий является соинвестором проекта и его управляющим в одном лице.

Довольно часто СП создаются и между российскими игроками, в тандеме федеральный–местный, когда федеральный игрок не может по ряду причин выйти на рынок того или иного города. Создание СП с местным игроком существенно облегчает задачу.

Плюсами этого вида инвестирования в строительство является то, что девелопер и инвестор делят риски поровну, а финансирование проекта осуществляется на начальной стадии строительства, что облегчает открытие банковского финансирования. Однако и здесь без минусов не обошлось. Одним из недостатков являются сложности, которые могут возникнуть при проработке структуры СП.

Форвардное финансирование

Согласно правилам данного механизма инвестирования между собственником и инвестором заключается соглашение, согласно которому завершенный проект будет продан по заранее оговоренной цене. Таким образом, получается, что инвестор финансирует часть или весь проект, предоставляя заём девелоперу под определенный процент.

Форвардное финансирование также, как правило, структурируется через совместное предприятие. Продавец предоставляет земельный участок и отвечает за разрешительные процедуры, строительство и сдачу в аренду. Инвестор финансирует все остальные затраты по проекту. Обычно ставка капитализации, по которой в итоге будет выкуплен законченный проект, утверждается на стадии заключения договора о совместной деятельности. Преимуществом для продавца является минимальная сумма затрат по сделке (недостаток – более высокая, по сравнению с рыночной, ставка капитализации). Инвестор в данном случае выигрывает от высокой ставки капитализации, но несет часть рисков, связанных с реализацией проекта (риск сдачи в аренду, строительные риски). Данный тип сделок широко применяется в складской недвижимости.

Однако эта схема, в отличие от предыдущей, наименее выгодна для девелопера, поскольку в этом случае все строительные риски девелопер берет на себя. Кроме того, привлечь форвардное финансирование возможно только под высокопрофессиональный проект. Существует также риск того, что объект не будет достроен в срок, а в определенных случаях вернуть внесенный аванс может быть также весьма проблематично.

Мезонинное финансирование

К данному инструменту финансирования чаще всего прибегают девелоперы, нуждающиеся в дополнительном финансировании строительства своего объекта. Условия финансовых структур понятны. Это дает кредитору возможность быстрее завладеть обеспечением в случае неисполнения обязательств по уплате и обращения взыскания на имущество.

Кроме того, специалисты описывают еще массу минусов, появляющихся при использовании данной модели инвестирования: стопроцентное несение всех рисков девелопера, неподвижная структура капитала, более поздний выход из проекта, рыночные риски. При использовании данной модели финансирования процентная ставка бывает выше по сравнению с обычными обеспеченными кредитами и может составлять 15–20%.

Проценты по мезонинным кредитам, как правило, выше задолженности с первоочередным правом требования или задолженности более высокой очередности погашения. В девелоперских проектах к мезонинным кредитам часто прибегают с целью обеспечения потребности в собственных средствах при финансировании строительства объекта.

Оказывается, что мезонинные кредиты часто предоставляются под обеспечение не самим строящимся объектом недвижимости, а акциями холдинговой компании. Кроме того, в данном случае опцион с правом приобретения акций заемщика отсутствует.

Но кроме очевидных минусов у мезонинного механизма инвестирования есть и свои плюсы. Например, сохранение контроля над проектом позволяет получить более высокую прибыль при продаже объекта. Кроме того, девелопер считает своей первоочередной выгодой привлечение капитала, а приобретение солидного финансового и стратегического партнёра положительно сказывается на имидже как самого девелопера, так и совместного проекта.